Smlouva o nájmu bytu – co byste o ní měli vědět?

Formu a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu upravuje občanský zákoník. Na co si ale při jejím sjednávání dát zvláště pozor? Věděli byste například, že smlouva nesmí obsahovat smluvní pokutu? A co když není ve smlouvě stanovena doba nájmu?

Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. smlouva o nájmu automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě. „Je-li nájemní smlouva uzavřena pouze ústně, nemá pronajímatel právo označit ji později jen z toho důvodu za neplatnou,“ upozorňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Nájemce by si také měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu. Pokud je pronajímatel vlastníkem bytu, měl by se prokázat výpisem z katastru nemovitostí. Tam lze také zjistit, zda se jedná o jediného vlastníka pronajímaného bytu. „Často se totiž stává, že nájemní smlouvu ohledně bytu uzavírá někdo, kdo buď vůbec není vlastníkem anebo je pouze jedním ze spoluvlastníků bytu nebo domu,“ uvádí Lukáš Zelený.

Co by mělo být v nájemní smlouvě uvedeno a co tam naopak nepatří?

• Ve smlouvě by měl být co nejpřesněji označen pronajímaný byt. Součástí nájemní smlouvy může být schéma daného podlaží bytového domu, v němž je byt označen.
• Nájemní smlouva by měla obsahovat určení doby nájmu bytu. Pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, neznamená to neplatnost nájemní smlouvy. V takovém případě platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou.
• Součástí smlouvy by mělo (ale nutně nemusí) být stanovení nájemného a ujednání o způsobu a termínech jeho splatnosti či dohoda o každoročním zvyšování nájemného. Dále i to, které služby spojené s nájmem bytu je pronajímatel povinen zajišťovat a způsob rozúčtování jejich úhrady.
• Nájemní smlouva může obsahovat ujednání o poskytnutí peněžní jistoty (tzv. kauce) na placení nájemného a ostatních povinností z nájmu, popis stavu bytu a jeho vybavení či ujednání o možnosti a podmínkách úprav bytu a zajišťování nutných oprav a revizí.
• Do nájemní smlouvy naopak nepatří smluvní pokuty za poškození bytu či jeho konkrétního vybavení. Takový požadavek je v rozporu se zákonem. Pokud smlouva ukládá nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ze zákona se k takovým ujednáním nepřihlíží.